Tomma kontor har blivit en av fastighetsbranschens största hållbarhetsfrågor. Det handlar både om vakanta kontor som ingen hyr och om uthyrda ytor som står halvtomma större delen av veckan. Båda värms upp, ventileras och belyses, och båda binder resurser som skulle kunna användas bättre. Här går vi igenom hur stora kontorsvakanserna är, varför de spelar roll för klimatet och vad ni som hyresgäst kan göra för att inte betala för tomma kvadratmeter.
Hur många kontor står tomma?
Kontorsvakanserna har stigit i Sverige de senaste åren, framför allt utanför de mest centrala lägena. Några siffror från Stockholm:
- Enligt analysföretaget Citymark ökade vakansgraden för kontor i Stockholms innerstad från 10,3 procent hösten 2025 till 11,1 procent våren 2026 (Placera, april 2026).
- I förortsområdena är skillnaderna stora. Citymark anger 23,1 procent vakans i Stockholms norra delmarknad och 13,8 procent i den södra.
- Under 2025 hyrdes omkring 460 000 kvm kontor ut i Stockholm fördelat på cirka 830 avtal. Det var 20 procent färre kvadratmeter än året innan men fler avtal, alltså fler men mindre kontor.
- Stora kontor över 2 000 kvm stod enligt Citymark i genomsnitt för över 40 procent av årsvolymen under det senaste decenniet, men bara för drygt 20 procent under 2025.
Siffrorna visar samma mönster som många hyresgäster känner igen: företag flyttar till mindre och bättre lokaler, gärna centralt, medan äldre kontor i sämre lägen blir kvar. Mer om marknadsläget finns i artikeln om kontorsmarknaden i Sverige.
Två sorters tomma kontor
Det är lätt att bara prata om vakansgrad, men det finns två olika problem:
| Vakanta kontor | Underutnyttjade kontor | |
|---|---|---|
| Vad det är | Ytor som ingen hyr | Uthyrda ytor som används lite |
| Syns i statistiken | Ja, som vakansgrad | Nej |
| Vem betalar | Fastighetsägaren | Hyresgästen |
| Vanlig orsak | Fel läge, gammal standard, för stora ytor | Hybridarbete, kontor dimensionerat för alla på plats samtidigt |
Den andra kategorin är ofta större än man tror. Många kontor dimensionerades för att alla skulle sitta på plats samtidigt, men med hybridarbete är beläggningen en vanlig dag betydligt lägre. Ytan är uthyrd och räknas inte som vakant, men den står ändå tom stora delar av veckan.
Därför är tomma kontor en hållbarhetsfråga
Hållbarhetsdiskussionen i fastighetsbranschen har länge handlat om energieffektiva byggnader, miljöcertifieringar som Miljöbyggnad och BREEAM och klimatsmarta material. Det är viktigt, men ett miljöcertifierat kontor gör mindre nytta om stora delar av lokalen står tom.
- Drift utan nytta. Tomma ytor värms, kyls och ventileras ofta ändå, åtminstone delvis. Energin per person som faktiskt använder lokalen blir hög.
- Byggande kostar klimat. Nya kontor innebär stora utsläpp från material som betong och stål. Varje kvadratmeter som används bättre minskar behovet av att bygga nytt.
- Ombyggnader. När hyresgäster flyttar river man ofta ut och bygger nytt. Kortare och mer genomtänkta anpassningar minskar avfallet.
Kort sagt: den mest hållbara kvadratmetern är den som används, och den näst mest hållbara är den som ni inte behöver hyra.
Vad hyresgäster kan göra
Som hyresgäst kan ni påverka mycket, och det sparar ofta pengar samtidigt.
Mät hur ni faktiskt använder kontoret
Räkna hur många som är på plats olika veckodagar under några veckor, och hur ofta mötesrummen används. Det behöver inte vara avancerat: en enkel räkning eller data från bokningssystemet räcker långt. Hur ni sedan räknar fram rätt storlek går vi igenom i guiden om kontorsyta per anställd.
Välj rätt storlek vid nästa flytt
Planera efter en normal dag, inte efter toppdagen. Kompensera toppar med fler mötesrum och flexibla ytor snarare än fler fasta skrivbord. Ett mindre kontor i bättre läge ger ofta både lägre kostnad och högre närvaro.
Dela eller hyra ut överyta
Har ni mer yta än ni behöver under avtalstiden kan ni dela kontoret med ett annat företag eller hyra ut en del i andra hand. Andrahandsuthyrning av lokal kräver normalt hyresvärdens samtycke enligt jordabalken 12 kap., så prata med hyresvärden först. Hur delning fungerar i praktiken beskriver vi i artikeln om att dela kontor.
Tänk flexibelt
Flexibla kontor och kontorshotell låter er skala upp och ner utan att sitta fast i för stora ytor. Det passar särskilt företag som växer snabbt eller är osäkra på sitt behov. Jämförelsen finns i artikeln om flexibla och traditionella kontor.
Vad fastighetsägare gör
Fastighetsägare arbetar också med frågan. Vanliga åtgärder är att dela upp stora ytor i mindre, erbjuda flexibla avtal och gemensamma mötes- och serviceytor, rusta upp äldre kontor till en standard som efterfrågas och i vissa fall bygga om kontor till andra användningar, till exempel bostäder eller hotell. Sådana ombyggnader är ofta komplicerade och kräver nya bygglov, men de kan vara bättre än att låta ytor stå tomma i åratal.
Kontoret som mötesplats
Samtidigt förändras synen på vad ett kontor ska vara. För många företag handlar det inte längre om en fast plats åt varje medarbetare, utan om miljöer för samarbete, möten och gemenskap. Det kräver lokaler som kan skalas, delas och byggas om efter behov.
De mest attraktiva kontoren framöver kommer sannolikt inte bara vara de mest centrala eller moderna, utan de som används smartast. Hållbarhet handlar inte bara om att bygga nytt på rätt sätt, utan också om att använda det som redan finns betydligt bättre.
Vanliga frågor
Hur hög är vakansgraden för kontor i Stockholm?
Enligt Citymark var vakansgraden för kontor i Stockholms innerstad 11,1 procent våren 2026, upp från 10,3 procent hösten 2025. I vissa förortsområden är den betydligt högre, till exempel drygt 23 procent i den norra delmarknaden.
Varför står så många kontor tomma?
Främst på grund av hybridarbete, att företag söker mindre och mer centrala kontor och att äldre kontor i sämre lägen har svårt att konkurrera. Ett svagare konjunkturläge har också minskat efterfrågan.
Får man hyra ut sitt kontor i andra hand?
Normalt krävs hyresvärdens samtycke för att hyra ut en lokal i andra hand. Kontrollera vad ert hyresavtal säger och prata med hyresvärden innan ni gör något.
Hur vet vi om vårt kontor är för stort?
Mät beläggningen under några veckor. Om en stor del av arbetsplatserna står tomma även de mest populära dagarna har ni sannolikt för mycket yta, och det kan vara läge att se över nästa avtal eller dela ytan.
Vill ni flytta till ett kontor som passar hur ni faktiskt arbetar? Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor inom 24 timmar.